Стройка – в проблемах, барьерах и без денег

Строительство идет всего в 12 больших агломерациях Рф

Вышел в свет доклад Бориса Титова, уполномоченного при Президенте РФ по защите прав бизнесменов. Доклад назван «Реестр системных заморочек русского бизнеса – 2020».

Реестр, 2-ой уже по счету, сейчас готовился в очень сложный для экономики период. Эпидемия коронавирусной инфекции, резкое падение цен на нефть вместе с повсеместным введением на местности страны ограничительных мер нанесли суровый удар по деятельности большинства бизнесменов, а сначала по малым. Из-за чего нехороший эффект от накопившихся за годы и до сего времени не решенных системных заморочек, сдерживающих развитие бизнеса, значительно усилился.

Так, в новый Реестр включено уже 335 заморочек, распределенных по 34 фронтам деятельности. Из их 116 заморочек попали в Реестр в 2020 г., а 219 остаются нерешенными с прошлых лет. При этом 15 заморочек с 2014 г., а 2 – аж с 2013 г. При всем этом для их решения не требуется дополнительного экономного финансирования, так как в главном перечисленные препядствия – это лишниие административные барьеры, устранение которых лежит в плоскости совершенствования нормативно-правового регулирования.

При подготовке Реестра использовались результаты обработки выше 79 тыс. жалоб и воззваний бизнесменов и 2-ух федеральных опросов – «Мировоззрение собственников и управляющих высшего звена средних и малых компаний об административной среде в РФ» и «Мировоззрение профессионалов о защите прав бизнесменов». Плюс данные по отработанным уполномоченными органами власти дилеммам и решениям, которые были изложены в прошлых каждогодних докладах уполномоченного в разделах «Книжка жалоб и предложений русского бизнеса» с 2014 по 2018 гг. и «Реестр системных заморочек русского бизнеса» 2019 г. Также применены аналитические материалы федерального и регионального центров публичных процедур «Бизнес против коррупции», Экспертного центра при уполномоченном, Института экономики роста им. П.А. Столыпина.

Заместо средств - проверяющие

Какие же непосредственно трудности есть по направлению «Строительство»?

Как надо из этого раздела Реестра, за который отвечал председатель комитета по строительству ОПОРЫ Рф Дмитрий Котровский, есть ряд недочетов в модели проектного финансирования с внедрением эскроу-счетов, с которыми столкнулись перешедшие на него честные застройщики. Во-1-х, предприниматели не могут предсказывать рентабельность собственных проектов из-за того, что в проектном финансировании плавающая действенная ставка, привязанная к фактической скорости реализации.

Во-2-х, у честных застройщиков нет ресурсов для развития многообещающих проектов из-за невозможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Идет речь о покупке земли, оформлении проектной документации и т. д.

Третье – каждый следующий кредит компания получает по более высочайшей ставке из-за повсевременно ухудшающегося показателя «закредитованности», на который оказывает влияние очередной кредит и строительство нового объекта.

Не считая того, модель не предугадывает в рамках всеохватывающей застройки финансирование строительства таких соц объектов, как школы, детские сады, больницы и т. д.

И в конце концов, в малых городках банки, не имея соответственных профессионалов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что сказывается на маленьких проектах субъектов МСП.

Другая неувязка заключается в том, что на практике существенно усилился контроль и надзор за строительной деятельностью компаний-застройщиков, которые получили право достройки жилых объектов в согласовании с постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

Если ранее они находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то сейчас контрольно-надзорную деятельность производят региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор. При всем этом функции контролеров дублируются и противоречат друг дружке.

Не считая того, может показаться и 5-ый контрольно-надзорный орган. Связано это с тем, что планируется принять находящийся в Правительстве проект постановления «Об утверждении Порядка проведения ППК «Фонд защиты прав людей – участников долевого строительства» проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки способности выполнения принятых обязанностей перед участниками долевого строительства».

И при всем при всем этом застройщики для страхования собственной ответственности продолжают радиво отчислять 1,2% в ППК «Фонд защиты прав людей – участников долевого строительства».

Заместо стройки – следствие и банкротство

Еще одна неувязка состоит в том, что более 900 больших региональных застройщиков не смогли получить кредиты на достройку начатых объектов, невзирая на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам. Связано это с недостающим переходным периодом и отсутствием способности завлекать финансирование по «старенькым правилам» в силу физической неготовности объектов.

При этом большая часть этих проектов столкнутся с уголовным преследованием в согласовании со ст. 200.3 УК РФ – вербование денег людей в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и/либо других объектов недвижимости, также ч. 4 ст. 159 УК РФ – мошенничество, совершенное организованной группой или в особо большом размере либо повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.

И по данным судебной статистики, в 2019 г. уже было осуждено 4234 лица по ч. 4 ст. 159 УК РФ и 7 лиц по ст. 200.3 УК РФ.

А по данным Росстата, в 2019 г. на 34 тыс. строй компаний стало меньше по сопоставлению с 2018 г., а занятость в строительстве снизилась более чем на 200 тыс. человек.

Другой момент, что реальный сектор не ощущает существенных улучшений, невзирая на 26-место Русской Федерации в текущем рейтинге Doing Business по направлению «Получение разрешения на строительство».

Так, фактически на прежнем уровне остается количество административных барьеров и уровень коррупциогенных причин на местах. Бюрократы молвят об исчерпающем списке документов, обозначенных в ст. 51 ГрК РФ и нужных для получения разрешения на строительство, но, чтоб приготовить эти документы, предприниматели растрачивают в среднем до 2 лет. Любопытно, что обозначенный список документов не находится в зависимости от размеров объекта, его площади, этажности и т. д. При всем этом есть и огромное количество очевидно лишних позиций.

К примеру, для подготовки и согласования градостроительного плана земляного участка (ГПЗУ) в случае маленького объекта, строящегося в рамках действующих правил землепользования и застройки, требуется минимум 1-2 мес.

Нужны результаты инженерных изысканий для маленьких объектов и/либо при наличии инфы по данному участку. А схема планировочной организации земляного участка (СПОЗУ) дублирует ГПЗУ.

Заместо рынка - монополизация

Последующее – в 2017-2019 гг. наблюдалась планомерная монополизация государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Так, за счет поправок в ГрК повсевременно расширяется список объектов серьезного строительства, по которым может осуществляться только муниципальная экспертиза. При всем этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов очевидно завышено.

Это касается, а именно, построек и сооружений, строящихся в рамках городского и муниципального заказов по 44-ФЗ; объектов, строительство либо реконструкцию которых подразумевается производить на территориях 2-ух и поболее субъектов; объектов культурного наследства; объектов инфраструктуры внеуличного транспорта; навесных канатных дорог; авто дорог федерального значения; объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов; других объектов, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, средств юридических лиц, сделанных РФ, субъектами, государственными образованиями либо юридических лиц, толика РФ, субъектов и городских образований в уставном (складочном) капитале которых составляет более 50%.

При этом прохождение гос экспертизы занимает больше времени и денежных издержек в отличие от негосударственной экспертизы.

Заместо развития – обезлюдивание и произвол

Еще одна неувязка в том, что застройщики и производители стройматериалов развиваются только около 12 больших агломераций – городов с численностью населения 1 млн человек и поболее.

На всей остальной местности страны работающий в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста, строительный бизнес не развивается.

При этом до сего времени есть вопросы к качеству статистической инфы о вводе жилища.

Органы местного самоуправления отменяют градостроительные планы, разрешения на строительство как в период строительства, так и после его окончания, также разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Действуют они в рамках самоконтроля на основании ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Но в итоге предприниматели в регионах несут убытки в размере цены возведенного объекта либо объекта незавершенного строительства.

Еще одна неувязка находится в Реестре с 2014 г.: в действующем законодательстве отсутствует точное определение объектов низкоэтажного и личного жилищного строительства.

Из-за этого застройщики сталкиваются с дополнительными административными барьерами и финансовыми затратами как на шаге строительства, так и на шаге управления.

Четкое определение объектов низкоэтажного и личного строительства оказывает влияние на определение кадастровой цены земляных участков – на размер налога и арендной платы, на порядок и условия освоения участков, на количество административных процедур, которые нужно пройти застройщику, и на регулирование свойства строительства и требования к самим строителям.

В связи с этим вырастает количество судебных споров по управлению низкоэтажными жилыми комплексами – из-за неправомерного поведения управляющих компаний и со злоупотреблений со стороны обитателей.

Заместо сетей - поборы

С 2015 г. не решается неувязка по подключению объектов серьезного строительства к коммунальным сетям.

Застройщики не могут зачесть все понесенные расходы – цена работ и административные издержки при расчете базы налога на прибыль, что вынуждает закладывать налоги в цена работ по техприсоединению. Из-за этого цена работ увеличивается в среднем на 20%.

Также с 2014 г. существует неувязка по безосновательным дополнительным затратам, которые несут предприниматели при подключении объектов серьезного строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.

Застройщики должны оплачивать работы, которые технологически не нужны для подключения объектов. Имеющиеся методики расчета цены технологического присоединения запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что делает подходящую почву для злоупотреблений. В итоге цена услуг по подключению значительно выше, чем цена строительства нужной инфраструктуры самим застройщиком.

При всем этом нередки случаи использования таких норм в конкурентноспособной борьбе. Так, на 1-го бизнесмена возлагаются все издержки на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого инсталлируются льготные тарифы.

В тех же случаях, когда органы местного самоуправления либо РСО берут на себя обязательства по строительству внеплощадочных инженерных сетей, они не несут никакой ответственности за срыв сроков по введению в эксплуатацию объекта серьезного строительства. В отличие от застройщика, который как раз-таки и несет полную уголовщину за срыв сроков введения в эксплуатацию объекта серьезного строительства из-за неподключенной инфраструктуры.

Заместо стройки - археология

С 2019 г. появились новые препядствия с реализацией вкладывательных проектов в границах объектов глобального культурного наследства.

Это связано с требованиями ратифицированной Русской Федерацией Конвенции об охране глобального культурного и природного наследства 1972 г. Так, положения Конвенции предугадывают непременное согласование нового строительства в границах и буферных зонах объектов глобального культурного наследства с ЮНЕСКО. При всем этом, к примеру, для Санкт-Петербурга в зоне исторического наследования – 36 тыс. га.

Но до сего времени не приняты методика проведения оценки воздействия нового строительства на объект глобального культурного наследства и порядок согласования. Плюс сейчас в рамках получения заключения экспертизы застройщики стали должны проводить работы по выявлению объектов, владеющих признаками объекта культурного наследства, т.е. археологические раскопки.

И в конце концов, с 2016 г. «висит» неувязка с правовыми пробелами в действующем законодательстве в сфере развития застроенных территорий (РЗТ), которые препятствуют реализации проектов РЗТ.

Застройщики при реализации этих проектов на ранешней стадии несут значительную финансовую нагрузку, также высочайшие юридические опасности.

При этом при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов общественной власти предоставить земляной участок для строительства «стартового дома» в целях переселения обитателей из сносимых ветхих либо аварийных построек. А обозначенный механизм применяется исключительно в отношении территорий, на которых размещены многоквартирные дома, общепризнанные аварийными. При всем этом огромные местности в почти всех больших городках заняты ветхими ИЖД, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами.

Не считая того, орган местного самоуправления может в однобоком порядке отрешиться от выполнения контракта на развитие застроенной местности в согласовании с ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ. А при реализации процедуры РЗТ не установлено, когда застройщик может оплатить право на заключение контракта о РЗТ на аукционе.

Цилиндр ключ/ключ 35х35 золото, 2J07 70 PB

Цилиндр замка «ключ/ключ» Palladium 2JCP PB — механизм для защиты от взлома входной двери. Основной материал цилиндра — латунь с никелированным покрытием для высочайшей износоустойчивости и долговечности. Железные штифты цилиндра защищают от высверливания, защитные пины препятствуют вырыванию и взлому отмычками. Механизм имеет огромное количество скрытых композиций кода. Может устанавливаться вкупе с бронированными накладками для замка входной двери. Размер цилиндра — 35х55 мм. Цвет — «золото».